田んぼの相続はどうする？農地相続に必要な手続きや活用・処分方法とは

相続する遺産に田んぼが含まれている場合、他の財産とは異なる手続きが必要です。また、田んぼの使い道がなく、相続しても放置するしかない人もいるでしょう。この記事では、田んぼの相続に必要な手続きや、相続した田んぼの活用・処分方法を解説します。

田んぼの相続に必要な手続き

田んぼを相続した際は、はじめに次の3つの手続きを実施しましょう。

1.相続登記で名義変更をする

相続登記とは、被相続人（亡くなった人）が所有する不動産の名義人を相続人に変更する手続きです。相続登記による名義変更は、法務局窓口または郵送で行います。オンラインからの申請も可能ですが、必要書類を別途郵送しなくてはいけない点に注意しましょう。田んぼの相続登記をする際は、法務局が公式サイトに掲載しているフローチャートの活用がおすすめです。相続の状況ごとに、するべきことがわかりやすく案内されています。

▼法務局のフローチャートはこちら

法務局：不動産の所有者が亡くなった

2.地元の農業委員会へ届出をする

田んぼの相続登記を済ませたら、地元の農業委員会へ届出をしましょう。田んぼなどの農地は国民の安定した食料供給における重要な土地であることから、一般的な住居と異なり農業委員会によって管理されています。相続や売買で農地の所有者が変わった場合、農業委員会への報告が義務づけられています（農地法第3条）。

農業委員会への報告は、田んぼの取得を知った日から10ヶ月以内に完了させなくてはいけません。期限を過ぎた場合、10万円以下の過料を課せられる場合があります。手続きは農業委員会の窓口で行えます。田んぼを管理する農業委員会がわからない人は、役所で確認しましょう。

3.相続税の納付猶予を確認する

田んぼなどの農地は、「農地等の納税猶予の特例」が適用される可能性があります。農地等の納税猶予の特例とは、相続した農地に対する一定の相続税の納付を猶予する制度です。ただし、当制度は、農地の相続人が農業を継続する場合のみに適用されます。相続した農地を売却したり、その他の用途に活用したりする場合は適用されません。当制度の対象となる人は、法務局の詳しい案内をご確認ください。

▼法務局：No.4147 農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例

相続した田んぼの活用方法

相続した田んぼは、たとえ用途がなくとも固定資産税を納めなくてはいけません。田んぼを有効活用したいとお考えであれば、以下4つの用途を参考にしてみてください。

1.農業を引き継ぐ

1つ目の活用方法は、田んぼをそのまま農地として利用し農業を引き継ぐケースです。「農地等の納税猶予の特例」の要件を満たせば、農地に対する相続税の納付が猶予されます。また、多くの場合は農業を続ける限り納付猶予が続く上、相続人の死亡によって納税猶予税額が免除される仕組みです。被相続人の農業を継承したい場合、相続税の負担を抑えて農業経営を始められます。

2.他者に田んぼを貸し出す

田んぼを第三者に貸し出し、借主が新たに農業を始める方法も考えられます。賃料による収入が得られ、農作業の負担はかかりません。注意点として、他人に田んぼを貸し出す際は、農業委員会からの許可が必要です。農地法第3条に沿った農業委員会による許可がなければ、当事者間の契約には効力がありません。借主とトラブルが起きても農業委員会による仲介や救済は見込めないため、必ず許可をとりましょう。

3.農地バンクを利用する

田んぼの借主を自分で探すことが難しい人には、農林水産省が管轄する「農地バンク（農地中間管理機構）」の利用が向いています。農地バンクとは、農地の借主と貸主をつなげるサービスです。農業を始めたい人から田んぼを見つけてもらいやすいため、積極的に活用しましょう。加えて、オンライン上で空いている農地を検索できる「eMAFF農地ナビ（旧：全国農地ナビ）」への登録も効果的です。地元の農業委員会にeMAFF農地ナビへの登録を申し出ると、サイト上に自分の田んぼが掲載されます。

4.農地転用して別の用途に使用する

相続した田んぼを「農地転用」すると、農業以外の用途に土地を使えるようになります。農地転用とは、農地を住宅や店舗、道路といった農地以外の土地・建物へ変更する手続きです。農地転用すれば、自宅建設のほか、賃貸アパートや駐車場などの経営も可能です。ただし、以下のいずれかに当てはまる土地は、原則として農地転用ができません。

• 第1種農地
• 甲種農地
• 農用地区域内農地

農地転用を申し込む際は、農業委員会へ申請書を提出します。農業委員会を通じて都道府県知事から許可をもらえれば、農地転用が認められます。なお、「市街化区域内」の農地であれば、農業委員会への届出だけで農地転用が可能です。

相続した田んぼの処分方法

相続した田んぼを活用せず、処分したい場合はどうすればいいのでしょうか。ここでは、田んぼの処分方法を4つ紹介します。

1.農地として売買・譲渡する

田んぼを農地のまま扱い、売買・譲渡して処分する方法です。田んぼをそのまま手放せるため、比較的簡単な処分方法と言えます。一方、農地として売買・譲渡するため、取引相手が限定されます。さらに、取引相手自身も、農業委員会から農地取得の許可を得なくてはいけません。たとえば、「適切な営農計画を持つ個人」や「法人は農地所有適格法人のみ」などの要件があり、すべての人が田んぼをスムーズに受け取れるわけではありません。

2.農地転用して売買・譲渡する

田んぼをあらかじめ農地転用すれば、農地のままよりも土地を売買・譲渡しやすくなります。農業関係者ではない人にも土地を売買・譲渡できるため、住宅を建てたい人や事業を拡大したい法人など取引可能な相手が広がります。ただし、農地転用が認められない場合もあるので、他の処分方法も合わせて検討しておきましょう。

3.「相続土地国庫帰属制度」で土地を国に返す

「相続土地国庫帰属制度」とは、相続した土地を国に返還し、その他の遺産を相続する制度です。相続土地国庫帰属制度を利用できる土地には、一定の要件があります。たとえば、「一定の勾配や崖がある土地」や「土壌汚染された土地」は制度を利用できません。制度を利用できる土地であれば、約10年分の管理費用を収めることで国に土地を引き取ってもらえます。

▼法務省：相続土地国庫帰属制度の概要

4.相続放棄する

相続放棄すると、田んぼを相続せずに処分できます。ただし、相続放棄すると田んぼだけでなく他の財産も取得できなくなる点に注意が必要です。したがって、相続放棄をおすすめできるのは以下のケースに限られます。

• 遺産を相続したくない事情がある
• 田んぼ以外に相続できる財産がない
• 貯蓄などのプラスの遺産より、借金などのマイナスの遺産ほうが多い

上記に当てはまらないのであれば、土地の売却・譲渡や相続土地国庫帰属制度の利用といった方法で田んぼを処分しましょう。

相続した田んぼの用途による手続きの違い

田んぼなどの農地は農業委員会により管理されており、どのような用途であっても農業委員会への届出が必要です。一方、田んぼの用途によっては許可権者が異なる上、届出のみで許可が不要なケースもあります。用途による具体的な違いは、次の一覧表をご確認ください。

相続した田んぼを活用するメリット・デメリット

相続した田んぼを活用すると、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。それぞれの具体例を見ていきましょう。

1.活用するメリット

田んぼを活用するメリットは、以下の通りです。

• 農業を引き継げる
• 農地を貸し出して収益を得られる
• 農地転用で自宅や別荘を建てられる
• 農地転用により駐車場や賃貸の経営ができる

相続した田んぼを所有していると、さまざまな活用が可能です。農地転用をすれば、農業だけでなく自宅建設や賃貸経営といった選択肢も生まれます。将来的に土地を活用して新たに事業を始めたい場合、処分せずに所有し続けるといいでしょう。

2.活用するデメリット

田んぼの活用には、次のデメリットが存在します。

• 農地転用などの手続きが多い
• 事業が失敗するリスクがある
• 固定資産税や土地の管理負担がかかる
• 耕作放棄地などの負の遺産になる可能性がある

田んぼを処分しないのであれば、雑草・害虫駆除やゴミの不法投棄対策などの管理が必要です。農業を辞めた際に土地の管理を怠れば、耕作放棄地として負の遺産になるリスクがあります。さらに、土地を活用して新たな事業を始める場合、失敗するリスクも考慮しなければなりません。

相続した田んぼを処分するメリット・デメリット

続いて、相続した田んぼを処分するメリット・デメリットを説明します。

1.処分するメリット

相続した得た田んぼを処分する場合、以下のメリットが得られます。

• 売却金が手に入る
• 固定資産税がかからない
• 田んぼ管理の負担がない
• 相続土地国庫帰属制度により他の遺産は相続できる

不要な田んぼを処分すると、金銭的負担や管理の手間を抑えられます。また、田んぼだけ不要なケースでは、相続土地国庫帰属制度により他の遺産のみ取得できます。田んぼおよび土地を活用する予定がない人は、相続後に放置せずすばやく処分したほうがいいでしょう。

2.処分するデメリット

田んぼを処分するデメリットは、次の通りです。

• 土地を失う
• 子どもに相続できる遺産が少なくなる
• 将来的に土地を活用できる可能性を失う

田んぼ自体は不要でも、農地転用した土地を有効活用できる可能性があります。自分の子どもへ残せる遺産も少なくなり、田んぼの立地条件によっては処分しないほうがいいケースもあります。売却した田んぼを取り戻すことは困難なため、手放す前に「土地を失っても良いか」を慎重に検討しましょう。

まとめ

田んぼを相続する際は、相続登記による名義変更や農業委員会への報告を行いましょう。田んぼを活用する場合、農業の継続だけでなく農地転用も選択肢として考えられます。反対に、田んぼを処分したいのであれば、売買や譲渡、相続土地国庫帰属制度の利用といった方法で手放しましょう。

山林を相続したら名義変更が必要！相続登記と市町村への届出の手続きを解説(2024.4.1より義務化)

山林を相続した際は、山林所有者の名義変更が必要です。山林の名義変更は通常の住宅と異なる部分があるため、どのような手続きをしたらいいかわからない人は珍しくありません。この記事では、相続した山林の名義変更手続きについて具体的に解説します。

相続した山林は名義変更の手続きが必要

山林を相続する場合、名義変更が必要です。名義変更の際は、以下2つの手続きを行います。

1.法務局で相続登記を申請する

山林に限らず、不動産を相続した場合は相続登記による名義変更が必須です。相続登記とは、土地や家屋などの不動産の持ち主が死亡し、新たな持ち主を登録するための手続きです。従来の相続登記は任意でしたが、令和6年（西暦2024年）4月1日から義務化されています。山林の「取得を知った日」から3年以内に相続登記をしなくてはいけないため、できる限り早く手続きを済ませましょう。

2.市町村へ届出書を提出する

住居などの相続と異なり、山林の相続には「森林の土地の所有者届出制度」が個別に定められています。相続登記に加え、山林がある市町村へ「森林の土地の所有者届出書」の提出が必要になります。森林の土地の所有者届出書の提出期限は、「土地の所有者となった日から90日以内」です。相続登記よりも短いため、期限を勘違いしないようにしましょう。

相続した山林の名義変更の手順

相続登記と森林の土地の所有者届出書を提出するためには、事前準備が欠かせません。準備段階から提出まで、7つの手順に沿って説明します。

1.「登記事項証明書（登記簿謄本）」を請求する

はじめに、相続する山林の「登記事項証明書（登記簿謄本）」を請求しましょう。登記事項証明書とは、不動産の名義や所在地などの情報が記載された書類です。山林の中には、名義人が親ではなく祖父母のまま放置されているケースがあります。あらかじめ山林の名義を確認しておくことで、スムーズに名義を変更できるでしょう。

なお、登記事項証明書の手続きにはいくつか種類があり、山林の名義確認には「不動産登記」の手続きを行います。請求の手続きは、窓口またはオンラインから可能です。すばやく請求したい人には、オンラインがおすすめです。

▼法務局：登記事項証明書（土地・建物），地図・図面証明書を取得したい方

2.必要に応じて「遺産分割協議書」を作成する

遺産分割協議書とは、どの遺産を誰がどのくらい相続するかを明記する書類です。必ず作成しなければいけないわけではなく、状況によって作成の要否が変わります。

遺産分割協議書が不要であっても、後々のトラブルを防ぎたい場合は作成をおすすめします。

3.相続登記の必要書類を準備する

法務局へ相続登記を申請する前に、必要書類を揃えましょう。詳しくは、以下の一覧表をご確認ください。

4.「登記申請書」を用意する

登記申請書とは、山林の名義人変更について記載し、法務局へ提出する書類です。法務局の公式サイトから、申請書類をダウンロード・印刷できます。また、登記申請書の書き方を記した「登記手続ハンドブック」も公開されています。事前にダウンロードして記入する際は、ハンドブックの案内を参考にしてみてください。

▼書式ダウンロードはこちら

法務局：不動産登記の申請書様式について

▼法務局：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）

5.法務局で相続登記を申請する

相続登記の申請は、法務局の窓口、郵送、Webサイトから行えます。ただし、Webサイトからの申請であっても、必要書類の郵送が必要です。まとめて申請を終えたい場合、窓口または郵送を選びましょう。相続登記を申請する際は、登録免許税を支払います。登録免許税額は、次の計算式で求められます。

不動産の固定資産税評価額 × 0.4％＝登録免許税額

固定資産税評価額は、毎年4〜5月頃に送付される「固定資産税の納税通知書」に記載されています。

6.市町村へ「森林の土地の所有者届出書」を提出する

相続登記の手続き後は、市町村へ「森林の土地の所有者届出書」を忘れずに提出しましょう。「土地の所有者となった日から90日以内」に、山林がある市町村へ届出書を提出します。また、提出する際は、以下の書類の添付が必要です。

• 登記事項証明書または土地売買契約書
• 土地の位置を示す図面

届出書の書式は林野庁の公式サイトに公開されているので、可能であればダウンロードして記載しておくといいでしょう。

▼林野庁：森林の土地の所有者届出制度

7.森林組合へ報告・加入する

法律上の義務はありませんが、山林の名義変更後は森林組合への相続の報告および新規加入がおすすめです。森林組合とは、林業事業者や山林の所有者で構成される組織です。山林を相続しても、活用方法が見つからないケースはよくあります。森林組合に加入することで、山林の買主や借主と仲介してもらえる可能性があります。スムーズに山林を手放したい人は、森林組合への加入を検討してみてください。

山林の相続時に名義変更するメリット

相続した山林の名義変更には、さまざまな手続きをしなくてはいけません。面倒な作業をしてまで、相続時に山林の名義を変えるメリットはあるのでしょうか。具体的なメリットを3つ紹介します。

1.スムーズに山林を売買・譲渡できる

山林がいらない場合、名義変更をしておくと売買や譲渡を円滑に行えます。相続登記は3年以内に行えばいいからといって放置していると、思わぬタイミングで山林の買い手・借り手が見つかるかもしれません。山林を引き取ってくれる人が現れてから相続登記を行う場合、売買や賃貸の契約と並行して進めることになります。トラブルや契約ミスにつながるリスクがあるため、あらかじめ名義変更は済ませておくべきです。

2.山林を活用して収益を得られる

相続した山林は、次のような活用が可能です。

• 別荘の建設
• 太陽光発電の設備設置
• キャンプ場や農園などの経営
• 林業や不動産などの事業者への貸与

名義変更をしていないと、山林を活用する際に相続登記などの手続きから始めなくてはいけません。手続きが遅れれば活用の機会を失うおそれもあるため、事前の名義変更が大切です。

3.「相続土地国庫帰属制度」で山林のみ手放せる

相続時にきちんと名義変更をしておけば、手に余る山林を「相続土地国庫帰属制度」によって国に引き取ってもらえます。相続土地国庫帰属制度の利用には10年分の管理費用の納付が必要ですが、自身で山林を管理したり、買い手を探したりする手間がかかりません。さらに、相続放棄のように全遺産を引き継げなくなるわけではなく、山林のみを手放せます。「山林はいらないけど他の遺産はほしい」とお悩みであれば、当制度を活用してみてください。

いらない山林を相続してお困りの方は、以下の記事もぜひご覧ください。

（「山林　相続　いらない」への内部リンク）

山林の相続時に名義変更をしないとどうなる？

山林の相続時に名義変更をしないと、なにか困りごとはあるのでしょうか。山林の名義変更をしないことによる3つのデメリットやリスクを解説します。

1.10万円以下の過料が課せられる場合がある

山林を相続したにもかかわらず名義変更をしなければ、10万円以下の過料が課せられる場合があります。相続登記と森林の所有者届出制度は、それぞれルールを設けています。

「10万円以下の過料」といった罰則は共通していますが、期限が異なる点に注意しましょう。

2.相続人が増大し登記が難しくなる

山林の名義変更せずに長年放置すると、将来的に山林の相続人が増大する可能性があります。親族の子どもや孫が増えれば、山林の相続人も何十人と増加するかもしれません。いつの間にか権利関係が複雑化し、相続登記をする際にすべての相続人の同意を得る手間が増大します。将来的な手間を回避するためには、後回しにせずすばやく山林の名義変更をすることが重要です。

3.山林の売却や活用ができない

相続した山林の名義変更をしていないと、原則として売却や活用ができません。山林売買サービスなどの仲介事業者に売却を依頼するだけなら可能です。しかし、実際に売買契約を結ぶまでには、名義変更を完了している必要があります。加えて、名義変更をしていなければ、国に山林を返す「相続土地国庫帰属制度」も利用できません。当制度の対象者は相続人のみなため、山林を手放すにも相続登記で名義変更が必須になります。

まとめ

山林を相続する際は、法務局にて相続登記による名義変更を行いましょう。また、山林は相続登記だけでなく、山林がある市町村への「森林の土地の所有者届出書」の提出も求められます。名義変更に必要な手続きが2種類あるため、どちらか一方を忘れないようにしましょう。相続した山林の売却や国への返却にも名義変更が必要となるため、あえて名義変更をしないメリットはないと言えます。